TOM 3 – 2026 – Reportage
Tekst Erwin Gevers – Foto’s Robin Hilberink
Woningnood, netcongestie, gebrek aan bouwlocaties, regeldruk. Voor ontwikkelaars, bouwers en makelaars zijn het lastige tijden. Tijd voor een goed gesprek derhalve. Hoofdredacteur Eddy van der Ley ging met drie vastgoedmannen om tafel. Een inventarisatie over belemmeringen, uitdagingen, financiële aspecten en meer. Kortom, het zou zo maar kunnen leiden tot een uurtje gemopper. Maar nee, er blijft een zekere mate van optimisme. We zijn immers Tukkers.
Lars Bekhuis is mede-eigenaar van BWS Bouw. Het bedrijf met kantoren in Borne en Goes is stormachtig gegroeid door focus op de ontwikkeling van bedrijfspanden. Paul van Egmond geeft leiding aan het Hengelose Van Egmond Bedrijfsmakelaars en Bert Damink van Nejboer Ontwikkeling in Ootmarsum is specialist in projectontwikkeling en woningbouw voor senioren.
Eddy van der Ley poneert een aantal stellingen om het gesprek aan te slingeren. De aftrap is dat de overheid vindt dat er gebouwd moet worden maar tegelijkertijd bouwen onmogelijk maakt.
Huiswerk voor elkaar
Volgens Lars Bekhuis een alledaagse uitdaging: “Ik hoorde iemand zeggen dat we jarenlang sober en doelmatig geld uitgegeven hebben aan infrastructuur, daar vallen ook het gas-, water- en leidingnet onder. Nu moet het alsnog snel en goed, maar we zijn veel te laat. Onze opdrachtgevers vragen grote vermogens voor hun bedrijfsproces, want alles moet elektronisch worden aangestuurd. Maar stroom is er niet. Er is een wachtlijst en niemand wil nieuw bouwen voor een lege fabriek. Tien jaar geleden werd het niet gehoord. De gevolgen zijn er nu.”
Damink heeft tot nog toe redelijk door kunnen bouwen maar de hele onderzoekstructuur werkt wel verlammend: “We graven ons in in rapportages op het gebied van flora en fauna. Eigenlijk is dat gestoeld op ‘als er iemand een bezwaar indient heb ik mijn huiswerk voor elkaar’. Om gek van te worden. We geven veel geld uit aan onderzoeken naar flora en fauna maar de natuur heeft er niets aan. Ik heb liever dat ze me aan de voorkant vragen te investeren in nestkastjes, dan doe ik dat. Dan hoeven we geen twee jaar te wachten tot we kunnen beginnen met bouwen. Het schiet nu te ver door. Het is van de zotte.”
De volgende stelling is of wonen een basisbehoefte is of een verdienmodel. Bedrijfsmakelaar Paul van Egmond is duidelijk: “Het is een verdienmodel want een goed beleggingsproduct met rendement. Er zijn altijd mensen die daar misbruik van maken, er is veel vraag en aanbod.
Tegelijkertijd is Box 3 een Zwaard van Damocles, stelt Van der Ley. Van Egmond: “Het is een opeenstapeling van maatregelen die zijn genomen. Je merkt dat eigenaren het heroverwegen: wat wil ik met mijn stenen. In de particuliere sector, huurwoningen, is er een mutatie – een huurder die vertrekt, dan de kans om het pand te verkopen.”
Bekhuis ziet een ‘imago dingetje’: “Mensen die vastgoed bezitten worden weggezet als snel geld verdieners of ontzettend vermogend. Of fout. Dat wordt breed uitgemeten. Maar er zijn ook kleine onder-
nemers die in vastgoed hebben belegd voor de oude dag.”
Cultuurverschillen
Twente wil groeien maar willen we verder verdichten? Van der Ley is van mening dat er een gebrek aan allure is. Met de opmerkingen dat Enschede een metropool moet zijn en hoogbouw welkom zou zijn, zwengelt hij de discussie aan dat het tijd is om een vergeeld initiatief uit de bureaulade op te diepen: Twentestad. Paul van Egmond ziet het niet zitten. Te veel cultuurverschillen: “Iedereen moet zijn eigen DNA houden. Een Hengeloër is geen Enschedeër en een Enschedeër is geen Almeloër.” Bekhuis is van oordeel dat we allemaal Tukkers zijn met tal van positieve elementen: “Van een universiteit tot twee topvoetbalclubs, een prima geografische locatie, het achterland Duitsland. We hebben gigantische kansen. Of een Twentestad daaraan bijdraagt weet ik niet.”
Het gesprek gaat verder met als thema ‘De overheid zegt dat bouw betaalbaar moet zijn, maar kan dat met de hoge prijzen en duurzaamheid?’
Lars Bekhuis: “Ja, het kan maar er zijn veel parameters om rekening mee te houden en ook de wensen en eisen van de gemeente qua sociale woning. Lage huur, midden huur of hoge huur. Je hebt in bedrijfsmatig vastgoed te maken met welstandseisen en duurzaamheid en natuur. In die zin is het ‘meer, meer, meer’. Niet per se slecht maar het bemoeilijkt ons wel in het financiële plaatje.”
Bert Damink: “Als je het hebt over betaalbaar bouwen; een gemiddeld ontwikkeltraject duurt vier tot vijf jaar. Er zit geld in die grond, rente, er zijn stichtingskosten. In die vier, vijf jaar stijgt de bouwprijs, de salarissen, de kosten van bouwmaterialen. Het moet allemaal betaald worden. Betaalbaar bouwen kan wel maar het staat wel onder druk.”
De woningmarkt wordt niet geremd door gebrek aan geld maar gebrek aan lef bij politiek en overheid.
Bert Damink: “Ik zou het niet een gebrek aan lef noemen, maar de overheid zou meer regie moeten voeren. Door gemeenten meer bevoegdheden te geven en besluiten bindender te maken, ontstaat er minder ruimte voor langdurige bezwaar- en beroepsprocedures die de voortang kunnen vertragen. Dan denk ik: we hebben die gemeente gekozen, die neemt dat besluit en dan door. Dan ben je sneller. We zijn veel te druk met het huishoudboekje op orde te krijgen want o wee als er een bezwaar komt. Dat kost veel tijd.”
“Er kan soms wel eens wat verder in de toekomst worden gekeken”, vindt Lars Bekhuis. “Bedrijventerreinen zijn volgelopen. Daar staat niets tegenover. Netcongestie kan daar wel een hulpmiddel zijn.” Hij doelt op brownfielding: bestaande panden slopen en er een modern duurzaam pand voor in de plaats realiseren. “Waar dus al een stroom-
aansluiting ligt. Dat is een mooie oplossingen: oude pand eraf en nieuw pand erop met stroomaansluiting. Maar vaak gebeurt dat meer binnen-
stedelijk op kleinere terreinen met kleinere kavels. De markt wil juist meer buitenstedelijk en grote kavels.”
Paul van Egmond constateert dat er wel veel visie is maar dat het vastloopt in de democratie: “Het zetten van vinkjes om de risico’s af te dekken.”
Bekhuis staat verstelt van de in zijn ogen doorgeschoten regelgeving. Neem bijvoorbeeld de stikstofberekening voor de bouwfase: “Te veel regels, onderzoeken en gedetailleerde info over de uitstoot van een vrachtwagen die materiaal aflevert op de bouwlocatie. Terwijl we een nieuw pand bouwen dat by far duurzamer is dan het oude pand. Het gaat er om dat de ambtenaar ook in het nauw wordt gedreven door het makkelijk aangaan van bezwaren.”
Ook Ootmarsummer Damink verfoeit die aanpak: “Alles is een verdienmodel. Nederland zit vol met onderzoeksbureaus. Windeffect analyse, geluidsberekening om aan te tonen of je al dan niet op die plek mag bouwen. Heb je subsidie dan heb je weer een bureautje nodig om die hele onderbouwing te doen. Als als je ziet wat er overblijft… De helft is al weg aan die onderzoeksbureaus. Als je dat proces vereenvoudigt, dan kunnen die mensen die nu achter een bureautje zitten de bouw in. Hebben we daar weer mensen en kunnen we gas geven!”
Voordelig Twente
De vraag volgt of Twente een voordeel heeft ten opzichte van de Randstad als het om ontwikkelen en bouwen gaat. Damink stelt met name in de benaderbaarheid, dat het hier nog wel vlotter gaat. “We klagen maar we hebben wel het mobiele nummer van de ambtenaar.” Van Egmond sluit daarbij aan: “De lijntjes zijn korter, je weet wie je waar voor nodig hebt.”
En Lars Bekhuis: “Dat geldt ook voor het dichte netwerk hier: vaak ben je met één contactpersoon al bij diegene die je nodig hebt.”
Paul van Egmond besluit het gesprek. Positief. “Er zijn veel belemmeringen maar je kunt het ook positief benaderen als een uitdaging die we moeten tackelen. En daar zijn we in Twente over het algemeen goed in: niet als probleem maar als uitdaging. Schouders eronder en gas erop. Ik denk dat bovenal het allerbelangrijkste is.”